表面利回りだけで判断しない不動産投資の回収率設計

不動産投資の広告では「利回り20%」「利回り30%」という数字が目立ちます。しかし、築古戸建や空き家投資では、表面利回りだけで案件の良し悪しを判断すると失敗しやすくなります。重要なのは、投下した資金がどのくらいの期間で、どの程度まで戻ってくるかです。

表面利回りは満室時の見え方

表面利回りは、年間家賃収入を購入価格で割った数字です。計算が簡単で比較しやすい反面、改修費、空室期間、管理費、保険、税金、突発修繕を含みません。購入価格が低い物件ほど、少しの追加費用で利回りが大きく変わります。

たとえば購入価格300万円、年間家賃72万円なら表面利回りは24%です。しかし改修費が250万円かかれば、総投資額は550万円になり、投資全体で見た利回りは13%台まで下がります。ここを見落とすと、想定より回収が進まない案件になります。

回収率は運用の実績を映す

回収率は、累計家賃収入を総投資額で割って見る指標です。取得から数年経過した物件では、回収率を見ることで、その案件がどれだけ資金を戻しているかを確認できます。回収率が100%を超えれば、家賃収入だけで投下資金を回収した状態に近づきます。

判断時に見るべき3つの数字

• 総投資額
• 月額家賃
• 累計回収額

この3つを並べると、投資の状態が立体的に見えます。利回りが高くても、入居まで時間がかかれば回収は遅れます。月額家賃が安定していても、改修費が大きければ元本回収には時間がかかります。

高利回り案件ほど保守的に見る

高利回りに見える案件は、安い理由があることも多いです。立地、接道、建物劣化、権利関係、賃貸需要の弱さなど、理由を分解する必要があります。BMMでは、数字の良さに飛びつくのではなく、数字の裏側にあるリスクを先に確認します。

空き家や築古戸建の活用では、売る、貸す、改修して運用するなど複数の選択肢があります。無料相談では、表面利回りだけでなく、回収率と運用難易度を合わせて整理します。