築古戸建投資で購入前に確認すべき7つの判断基準

築古戸建投資は、購入価格が低く見えるため始めやすい一方で、確認不足のまま取得すると改修費や募集難で収支が崩れます。BMMでは、物件を「安く買えるか」だけでなく、「投下資金をどの順番で回収できるか」から逆算して判断します。

1. 総投資額で見る

購入価格だけで利回りを計算すると危険です。仲介手数料、登記費用、不用品処分、最低限の改修費、募集開始までの空室期間を含めた総投資額で見ます。取得価格が300万円でも、改修と初期費用で総額550万円になるなら、利回りも回収期間もまったく変わります。

2. 家賃の根拠を確認する

想定家賃は希望額ではなく、近隣成約、募集中物件、競合の設備水準から決めます。戸建賃貸は供給が少ないエリアでは強い一方、駐車場や学校区、駅距離の影響も受けます。BMMでは高めの家賃で皮算用せず、保守的な賃料でも成立する案件を優先します。

3. 改修費の上振れ余地を見る

築古物件では、内見時に見えない劣化が後から出ることがあります。雨漏り、給排水、電気容量、床下、傾きは特に注意が必要です。見積り段階では、最低限工事と追加発生時の予備費を分け、予備費込みでも回収できるかを見ます。

4. 募集開始までの期間を見積もる

利回り計算は満室前提になりがちですが、実際には取得、残置物撤去、工事、募集、入居までの期間があります。この期間の固定資産税、保険、借入金利、管理コストも収支に影響します。

5. 出口を複数持つ

賃貸運用だけでなく、売却、転貸、自己利用ニーズへの転用など、出口を複数考えておくと判断が安定します。出口が1つしかない物件は、想定が外れたときに損切りが難しくなります。

6. 法的・管理上の制約を見る

再建築不可、接道、越境、未登記増築、借地、共有持分、相続未了などは、価格が安くても難易度が上がります。投資額が小さいほど、問題解決にかかる時間の比率が大きくなります。

7. 最後は回収率で判断する

BMMが重視するのは、表面利回りと同時に回収率です。毎月の家賃で投下資金をどれだけ回収できるかを見れば、案件の安全度が見えます。空き家・古家の活用に迷う場合は、売却だけでなく運用時の数字も並べることで、次の選択肢が明確になります。無料相談では、物件の状態と想定賃料をもとに活用可能性を整理します。